Początek 2022 roku przyniósł długo wyczekiwane zmiany w zakresie budowy domów jednorodzinnych. Zgodnie z ustawą z 17.09.2021 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidziana została możliwość realizacji na podstawie szczególnego rodzaju zgłoszenia budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwukondygnacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 m². 

Zgodnie z przepisami obszar oddziaływania takich domów powinien mieścić się w całości na działce, na której zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Budowa takiego domu będzie możliwa w ramach tzw. uproszczonej procedury. Inwestor chcący zrealizować taką inwestycję powinien dokonać zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Co ważne, do budowy można przystąpić po doręczeniu zgłoszenia. W praktyce oznacza to, że:
 

  • inwestor nie musi czekać 21 dni z rozpoczęciem inwestycji,
  • organ nie może wydać zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu,
  • organ nie nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązku uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, 
  • organ nie może wnieść sprzeciwu wobec zamiaru realizacji inwestycji.

Dodatkowo, nie ma obowiązku ustanowienia kierownika budowy (jednak inwestor musi oświadczyć, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy) oraz nie ma obowiązku prowadzenia dziennika budowy. 

Pomimo tego, że tryb zgłoszeniowy został znacznie uproszczony, inwestor jest zobowiązany do dołączenia do zgłoszenia szeregu dodatkowych dokumentów:

  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci papierowej - w 3 egzemplarzach albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
  • oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia,
  • oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Zgodnie z powyższym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, budowa domów jednorodzinnych o których mowa, wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. By ułatwić tą procedurę, Ministerstwo Rozwoju i Technologii określiło wzór formularza wniosku o warunki zabudowy. Za pomocą wykorzystania aplikacji eBudownictwo każdy inwestor może złożyć wniosek o wydanie tzw. wztki cyfrowo, bez konieczności osobistej wizyty w urzędzie. 

Zmiana powyższych przepisów miała w zdecydowany sposób ułatwić dostęp do budowy domów jednorodzinnych bez zbędnych formalności. W praktyce pojawia się szereg pytań i wątpliwości dotyczących poruszania się po znowelizowanych przepisach. 

  • Co należy zrobić w sytuacji, gdy inwestor składa oświadczenie, że dom budowany jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych a następnie sprzedaje inwestycję?
  • Czy grupa spółdzielców może złożyć wspólny wniosek o osiedle domków jednorodzinnych (każdy z nich do 70m2) i uzyskać jedną wspólną decyzję o warunkach zabudowy? 
  • Czy znowelizowane przepisy pozwolą inwestorom na uprawianie tzw. „patodeweloperki”? Najbliższe miesiące pokażą, czy „dom bez formalności” rzeczywiście spełnia swoją rolę i udostępnia większej rzeszy społeczeństwa możliwość budowy wymarzonego domu.

Odpowiedzi na te i inne pytania będą Państwo mogli uzyskać na najbliższym szkoleniu organizowanym przez FRDL nt.: „Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu” zaplanowanym na 3 czerwca 2022 r. prowadzonym przez Pana Marcina Rosegnala - Prawnika, administratywistę, urbanistę. Autora publikacji naukowych z zakresu prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego, prawa budowlanego, i wielu innych, autora szkoleń m.in. z zakresu prawa budowlanego i umów zawieranych w procesie budowlanym, planowania i zagospodarowania przestrzennego, członka Stowarzyszenia Urbaniści Polscy. Szczegóły znajdują się pod linkiem: https://frdl-lodz.pl/szkolenia-otwarte/nieruchomosci-zagospodarowanie-przestrzenne-budownictwo/decyzja-o-warunkach-zabudowy-i-zagospodarowaniu-terenu/34601 

Będzie to kolejna edycja szkolenia cieszącego się bardzo dużym zainteresowaniem! Zapraszamy!